Novedades inmobiliarias y urbanísticas en Colombia - Abril 2025

Predios rurales

Se regulan las labores de inspección, vigilancia y control sobre las asociaciones campesinas y asociaciones agropecuarias nacionales

El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural (MADR) expidió la Resolución No. 000052 del 17 de marzo de 2025, que reglamenta las labores de inspección, vigilancia y control que el  MADR ejerce sobre las asociaciones campesinas y las asociaciones agropecuarias nacionales, conforme a la Ley 2219 de 2022. La norma detalla los procedimientos para verificar que estas organizaciones cumplan con sus estatutos, las leyes y los decretos relacionados con su constitución y funcionamiento.

Adicionalmente dispone que el Ministerio podrá solicitar documentos, realizar visitas de inspección, practicar pruebas y emitir informes para constatar el cumplimiento normativo. Asimismo, regula la función de vigilancia para asegurar que las actividades de las asociaciones se desarrollen dentro del marco legal, permitiendo emitir advertencias y orientaciones para corregir irregularidades. La resolución también establece mecanismos de control, que incluyen la posibilidad de ordenar medidas preventivas, como la suspensión temporal de actos contrarios a la norma, y medidas correctivas, como sanciones administrativas, aplicadas tras procedimientos que respeten las garantías del debido proceso, conforme al Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011).

Las funciones de inspección, vigilancia y control se delegan a la Oficina Asesora Jurídica del Ministerio, que deberá mantener actualizada la información de las asociaciones y gestionar los procedimientos sancionatorios. Por su parte, las asociaciones campesinas y agropecuarias de ámbito municipal, departamental o regional serán supervisadas por las secretarías de gobierno municipales o distritales, según su jurisdicción, aplicando las disposiciones de la resolución en lo pertinente.

Urbanístico - Bogotá D.C.

Publicado el proyecto de resolución que regula los subsidios para el pago de arrendamientos en hogares de bajos ingresos

La Secretaría Distrital del Hábitat publicó el proyecto de resolución por medio de la cual se establece el reglamento operativo del subsidio de arrendamiento de vivienda, conforme al Capítulo III del Título II del Decreto Distrital 431 de 2024. La norma regula la entrega de subsidios para el pago de arrendamiento a hogares de bajos ingresos en Bogotá.

El proyecto normativo dispone tres modalidades: (i) arrendamiento con ahorro destinado a la futura adquisición de vivienda, (ii) arrendamiento con opción de compra y (iii) apoyo temporal a hogares en condición de vulnerabilidad. El subsidio de arrendamiento en sus diferentes modalidades podrá cubrir hasta por 12 cuotas mensuales el canon total o parcial de arrendamiento, prorrogable por 6 cuotas adicionales.

Entre los requisitos para aplicar los subsidios, se exige que las viviendas estén ubicadas en la ciudad de Bogotá, cuenten con servicios públicos domiciliarios,  se sitúen fuera de zonas de riesgo y tengan asignado estrato, salvo que se trate de un bien enmarcado en el programa de reúso. La asignación de los subsidios se realizará mediante convocatorias públicas, sujetas a la disponibilidad presupuestal, con criterios de priorización para determinados grupos poblacionales.

Se regulan los factores de reconocimiento económico por traslado involuntario por adquisición predial en proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana

La Alcaldía Mayor de Bogotá expidió el Decreto 111 del 26 de marzo de 2025, por el cual se regulan los factores de reconocimiento económico por traslado involuntario por adquisición predial en proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana.

La norma detalla el contenido del plan de gestión social predial para proyectos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública, que incluye un componente social y otro económico. El componente social abarca estrategias de asesoría social, jurídica, económica y de gestión de traslado, orientadas a mitigar los impactos del desplazamiento y facilitar la reubicación de las unidades sociales, desde la realización de censos hasta la evaluación posterior al traslado. El componente económico regula los factores de reconocimiento económico, generales y especiales, aplicables a unidades sociales como propietarios, arrendatarios, poseedores o tenedores, según su tenencia y uso del predio.

Propiedad horizontal y tributos

Se causará IVA cuando el conjunto residencial explote económicamente las zonas comunes

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) a través de comunicado de prensa de 14 de marzo de 2025, aclaró las obligaciones tributarias relacionadas con la explotación económica de zonas comunes en propiedades horizontales de uso residencial, comercial o mixto. Según lo establecido, el alquiler de espacios como parqueaderos, salones comunales, piscinas, gimnasios o áreas de barbacoa constituye un servicio gravado con el impuesto sobre las ventas (IVA), conforme al artículo 482 del Estatuto Tributario. La norma precisa que las exenciones de impuestos nacionales, departamentales o municipales aplicables a las propiedades horizontales no incluyen el IVA por estos servicios.

El comunicado subraya que el IVA se genera únicamente cuando las zonas comunes son objeto de alquiler a propietarios, residentes o terceros, requiriendo la emisión de facturación electrónica. En cambio, no se causa el impuesto cuando el uso de estos espacios está incluido en las cuotas de administración o se otorga a título de préstamo sin cobro adicional.

Políticas nacionales

La Ley contra el ruido fija nuevos requisitos de aislamiento acústico

La Ley 2450 de 2025, promulgada el 4 de marzo, establece una política nacional de calidad acústica para controlar la contaminación por ruido y vibraciones. Su propósito es crear un marco regulatorio que proteja la salud, el ambiente, la tranquilidad y la convivencia, mediante la coordinación de entidades nacionales y territoriales.

Adicionalmente, asigna responsabilidades a entidades como el Departamento Nacional de Planeación, los Ministerios de Ambiente, Salud, Transporte, Defensa y Vivienda, entre otros, para diseñar e implementar la política. Establece que los municipios y distritos, a través de sus oficinas de gestión ambiental o planeación, deben articularse con autoridades ambientales locales y regionales para ejecutar planes de acción que mejoren la calidad acústica. En áreas rurales o sin autoridad ambiental urbana, las Corporaciones Autónomas Regionales asumirán el control del ruido, asegurando entornos más silenciosos.

La ley también da lineamientos para armonizar las regulaciones existentes en salud, ambiente, vivienda y ordenamiento territorial, creando una base normativa unificada. Establece requisitos para el aislamiento acústico en edificaciones, controles al ruido de actividades económicas y la gestión del espacio público con un enfoque en prevención y sensibilización. Además, ordena realizar mediciones de ruido al exterior de los inmuebles y garantizar que las sanciones por contaminación acústica se basen en pruebas objetivas.

Jurisprudencia

El aporte de un inmueble a una fiducia mercantil no causa impuesto de timbre

El Consejo de Estado profirió sentencia el 13 de marzo de 2025 en respuesta a la demanda interpuesta por la Asociación de Fiduciarias contra dos conceptos emitidos por la DIAN. La providencia declaró la nulidad parcial de un apartado del concepto 100208192-224 del 24 de febrero de 2023 y la nulidad total del concepto 100202208-1124 del 2 de agosto de 2023. Estos conceptos establecían que la transferencia de bienes inmuebles en el marco de una fiducia mercantil constituía una enajenación sujeta al impuesto de timbre.

Sin embargo, la sentencia determinó que dicha interpretación contradice el artículo 519 del Estatuto Tributario, al considerar que el aporte de bienes a un patrimonio autónomo en una fiducia no implica una transferencia de propiedad que genere el tributo. En la sentencia se señaló que en el contrato de fiducia la titularidad material de los bienes permanece en el patrimonio de la persona que transfirió los bienes al patrimonio autónomo por lo que la propiedad de los bienes no se entrega a las entidades financieras. La decisión precisó que el impuesto de timbre solo se causará cuando exista una enajenación efectiva del bien por parte del patrimonio autónomo a un tercero.

Admitida la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 32 del Plan Nacional de Desarrollo

La Corte Constitucional, mediante auto del 19 de marzo de 2025, resolvió sobre la admisión de una acción pública de inconstitucionalidad contra el artículo 32 de la Ley 2294 de 2023, que establece el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 "Colombia Potencia Mundial de la Vida" que modificó el numeral 2 del artículo 10 de la Ley 388 de 1997. La norma demanda regula las determinantes de ordenamiento territorial, disponiendo que las áreas de especial interés para proteger el derecho humano a la alimentación, localizadas dentro de la frontera agrícola, constituyen normas de superior jerarquía que los municipios y distritos deben acatar al elaborar sus planes de ordenamiento territorial.

Dichas áreas incluyen las declaradas como Áreas de Protección para la Producción de Alimentos (APPA) por el MADR, según criterios de la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria, y las zonificaciones de los planes de desarrollo sostenible de las Zonas de Reserva Campesina (ZRC), definidas por la Agencia Nacional de Tierras, en coordinación con los Ministerios de Ambiente y Desarrollo Sostenible, y de Vivienda, Ciudad y Territorio.

La demanda planteó dos cargos. El primero argumenta que la norma vulnera la autonomía territorial, al otorgar al MADR la facultad de declarar áreas que determinan directamente los usos del suelo municipal, afectando las competencias de los concejos municipales para reglamentar dichos usos, señalando, asimismo, que la norma no es idónea, necesaria ni proporcional. El segundo cargo sostiene que la disposición incumple el principio de unidad de materia, por carecer de conexidad directa con los objetivos del Plan Nacional de Desarrollo.

La Corte, tras analizar la demanda y su corrección, admitió el primer cargo, considerando que el demandante aclaró que su cuestionamiento se centra en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley 2292 de 2023, específicamente en la asignación de competencias al MADR, lo que podría limitar el núcleo esencial de la autonomía territorial. Sin embargo, rechazó el segundo cargo, al estimar que el demandante no explicó suficientemente la falta de conexidad con las bases del Plan Nacional de Desarrollo, omitiendo elementos relevantes como los objetivos de armonización de instrumentos de planeación territorial. Finalmente, el proceso continuará una vez resuelto el recurso de súplica contra el rechazo del segundo cargo o vencido el término para interponerlo.

La Corte Constitucional declaró inexequible el registro de la propiedad inmueble en procesos catastrales con enfoque multipropósito y los programas de vivienda rural

La Corte Constitucional, mediante la sentencia C-079/25 del 6 de marzo de 2025, declaró inexequible el artículo 129 de la Ley 2159 de 2021, que establecía el Presupuesto de Rentas y Recursos de Capital para la vigencia fiscal de 2022.

Dicho artículo definía como servicio público esencial el registro de la propiedad inmueble en procesos catastrales con enfoque multipropósito y en programas de vivienda rural, asignando su prestación a registradores de instrumentos públicos. La decisión, adoptada con efectos retroactivos desde la promulgación de la ley el 12 de noviembre de 2021, se fundamentó en la vulneración del principio de unidad de materia consagrado en los artículos 158 y 169 de la Constitución Política.

La Sala Plena analizó la competencia para conocer la demanda, considerando que, aunque la ley perdió vigencia, la norma demandada generaba efectos jurídicos relevantes. Formuló como problema jurídico determinar si el legislador excedió sus competencias al incluir en una ley de presupuesto una disposición que calificaba como esencial el registro de la propiedad inmueble para procesos catastrales y programas de vivienda rural. La Corte reiteró su jurisprudencia sobre el alcance de las leyes anuales de presupuesto, que deben limitarse a regular aspectos instrumentales para la ejecución de ingresos y gastos, y sobre el principio de unidad de materia, que exige que todas las disposiciones guarden relación directa con el objeto principal de la ley. Concluyó que el artículo 129 no cumplía con las condiciones de conexidad requeridas, pues modificaba de manera sustantiva el régimen del servicio público de registro, un asunto que excede el ámbito presupuestal.

El magistrado Jorge Enrique Ibáñez Najar presentó una aclaración de voto, coincidiendo con la inexequibilidad, pero discrepando sobre el fundamento de la competencia de la Corte. Para él, la norma no producía efectos jurídicos tras el fin de la vigencia fiscal, dado el carácter anual de las leyes de presupuesto establecido en el artículo 7 de la Ley 38 de 1989, compilado en el Decreto 111 de 1996. Argumentó que el control constitucional se justificaba por la manifiesta inconstitucionalidad de la disposición, que introducía una regulación permanente en una ley temporal, contraviniendo la supremacía constitucional y el principio democrático. Advirtió que aceptar efectos ultraactivos de normas presupuestales podría permitir al legislador eludir el control constitucional mediante leyes de trámite acelerado.